Le syndicat des copropriétaires : Gérer l'immeuble ensemble

Syndic de copropriété, Conseil Syndical et Syndicat des copropriétaires, tant d'entités dans la gestion de votre copropriété qu'il est parfois difficile de s'y retrouver et ne doit surtout pas être confondues.

Grâce à Éonia, ces différents organes essentiels n'auront plus de secret pour vous.

Dans un immeuble en copropriété, tous les copropriétaires forment automatiquement et sans aucune formalité le syndicat des copropriétaires. Il se définit comme un organe moral regroupant l'ensemble des propriétaires d'un immeuble, cela signifie qu’il a le pouvoir d’intenter une action en justice contre le syndic ou un copropriétaire défaillant par exemple.

L'Assemblée Générale Annuelle

Sa mission principale consiste à se réunir à minima une fois par an lors d'une Assemblée Générale organisée par le syndic et voter les décisions qui concernent leur copropriété.

Le poids du vote de chaque copropriétaire dépend des tantièmes qu’il possède. Les résolutions à voter concernent l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, les travaux à venir, le changement de syndic, l'élection du Conseil Syndical, etc. Les décisions prises en AG doivent, quant à elles, être exécutées par le syndic de copropriété.

D’après la loi de 1965, différentes règles de majorité s’appliquent selon l’importance et la nature des décisions à prendre : 

• La majorité simple : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés

• La majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents

• La double majorité : majorité de tous les copropriétaires possédant au moins deux tiers des tantièmes

• L'unanimité : approbation de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. Cette règle de majorité s’applique pour les décisions lourdes de conséquences comme la modification de la répartition des charges.

Il n’est pas obligatoire d’être présent à l’AG, mais il est dans l'intérêt de chaque copropriétaire d’y participer afin de prendre part à la prise de décision et se tenir au courant des projets envisagés pour la copropriété.

A noter,  un copropriétaire peut tout aussi bien être une personne physique (un particulier) qu’une personne morale (entreprise ou société civile immobilière par exemple) résidant ou non dans l'immeuble. Cependant les locataires d'un copropriété ne font pas partie du Syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires est en droit de proposer des résolutions à ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En effet, n’importe quel copropriétaire peut demander à faire figurer un projet de résolution à l’assemblée générale. Pour cela, il faudra notifier le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au moins deux mois avant l’assemblée générale

Régler les charges de copropriété

Les ressources financières du syndicat des copropriétaires proviennent des charges de copropriété payées par chaque copropriétaire. Ces charges correspondent aux dépenses engagées par le syndicat pour assurer la gestion, l'entretien et la conservation de l'immeuble.

Chaque copropriétaire a donc pour obligation de payer ses charges de copropriété à la réception de l’appel de fonds envoyé par le syndic. Le montant des charges est calculé en fonction de la quote-part des parties communes du copropriétaire, exprimées en tantièmes. Les appels de fonds sont envoyés trimestriellement, sauf si le règlement de copropriété prévoit une autre périodicité.

Une date d’exigibilité de paiement est mentionnée sur l’appel de fonds. Une fois cette date passée, en cas de non-paiement, le copropriétaire risque des sanctions allant jusqu’à la saisie de son bien immobilier.

A noter, c’est le syndic qui se charge du recouvrement des dettes de charges non payées.

Ses responsabilités

Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable des dommages causés par un vice de construction (par exemple, malfaçon) ou défaut d'entretien de l'immeuble à l'égard des personnes suivantes :

• Copropriétaires

• Personnel qu'il emploie (gardien de l'immeuble, femme de ménage...)

• Tiers (locataires notamment)

Le syndicat doit souscrire une assurance responsabilité civile tout comme chaque copropriétaire, qu'il soit bailleur ou occupant.

Conclusion

Le syndicat de copropriété se compose donc de l’ensemble des copropriétaires. Il ne se charge pas de la gestion financière ou la gestion administrative comme le ferait un syndic, mais s’occupe du vote durant les assemblées générales, de proposer des résolutions à l’ordre du jour et de payer les charges de copropriété. C’est une entité essentielle à l’organisation de la copropriété !

N'hésitez pas à consulter le site du Service Public pour obtenir plus d'informations sur le Syndicat des copropriétaires